המאמר עוסק במיסוי מקרקעין ומכיל מידע על הפרוצדורה במיסוי מקרקעין, הצהרות ושומה, חובת הדיווח, סוגי הצהרות, חישוב השומה, והשגה, ערר וערעור.
הפרק השביעי לחוק מיסוי מקרקעין מתמקד בהצהרות ושומה, ומפרט את חובת הדיווח לרשם המקרקעין על כל פעולה או זכות שנרשמה, גם אם המכירה אינה מחייבת תשלום מס שבח. המסמך מפרט מי חייב להצהיר, כולל מוכר זכות במקרקעין, מי שעושה פעולה באיגוד מקרקעין, רוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, והמדינה במכירה או ברכישה של זכות במקרקעין.
המסמך גם מפרט את סוגי ההצהרות השונות, כולל הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה ומבוקש בגין המכירה פטור ממס שבח, הצהרה על מכירת זכות במקרקעין שהריווח ממנה נתון לשומת מס, והצהרה על מכירת זכות במקרקעין שאינה דירה מזכה פטורה או מכירה מקבלן.
בנוסף, המסמך מסביר כיצד מתבצע חישוב השומה – מס השבח, לפי יום הרכישה, שווי הרכישה, יום המכירה, שווי המכירה, וסכום השבח שיוצא ולאחריו בודקים בהתאם את התוספות אם יש לפי חישוב לינארי, הפטורים המותרים מהשבח ע"פ כל דין.
הפרק השמיני עוסק בהשגה, ערר וערעור, ומפרט את השלבים בהם בעל הזכות יכול להגיש את התייחסותו לחישוב מס השבח – שומה ע"י מנהל השומה. השגה יש להגיש תוך 30 יום מיום שנמסרה לנישום הודעת המנהל, ערר ניתן להגיש על כל החלטת מנהל השומה תוך 30 יום מיום שנמסרה לו ההחלטה, וערעור ניתן להגיש על החלטתה של ועדת ערר לבית המשפט העליון תוך 45 ימים מיום מתן ההחלטה.
סעיף 70 (ה)
"כל הרושם לפי דין פעולה באיגוד מקרקעין או זכות באיגוד, יודיע למנהל על כל פעולה או זכות שרשם, תוך שלושים יום מיום הרישום.
סעיף 70 (ו) כל אדם המחזיק בשמו הוא בשביל פלוני בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, וכן כל אדם המחזיק ביפוי כוח לרישום זכות במקרקעין על שם הקונה או לפקודתו, יודיע למנהל, על אף האמור בכל דין, על כל מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין שכתוצאה ממנה הוא יחזיק באותה זכות או יפוי הכוח בשביל אדם אחר, תוך שלושים יום מיום שנמסרה לו ההודעה על אותה מכירה או פעולה, אלא אם אותה מכירה או פעולה אינן עשויות להיות חייבות במס לפי חוק זה …." .
כלומר, כל פעולה הנעשית במקרקעין קיימת חובת דיווח לרשם המקרקעין.
חובת הדיווח היא גם אם והמכירה אינה מחייבת תשלום מס שבחבגין פעולה במקרקעין.
מי חייב להצהיר:
סוגי הצהרות
כאמור, אי הגשת הצהרה במועד גוררת אחריה ריבית פיגורים.
בנוסף אדם שלא הגיש הצהרה במועד ללא הצדק, עובר עבירה לפי סעיף 98 לחוק מיסוי מקרקעין.
כיצד מתבצע חישוב השומה – מס השבח, לפי:
יום הרכישה , שווי הרכישה.
יום המכירה, שווי המכירה.
סכום השבח שיוצא ולאחריו בודקים בהתאם את התוספות אם יש לפי חושוב לינארי, הפטורים המותרים מהשבח ע"פ כל דין .
הפטורים המותרים מהשבח כוללים מספר סוגים של פטורים שניתן לקבל בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. הפטורים כוללים:
הזכאות לפטור לא תלויה במספר הדירות שבבעלות המוכר או בניצול פטורים אחרים בעבר.
העברת דירה בירושה אינה מהווה עסקה ואינה מחייבת במס. עם זאת, החבות במס שבח עלולה להתעורר כאשר היורש מבקש למכור את הדירה.
כאשר מתבצע חישוב מס שבח – שומה ע"י מנהל השומה, בעל הזכות יכול להגיש את התייחסותו בשלושה שלבים:
השגה :
עילות להגשת השגה – בהתאם לחישוב שנעשה יום הרכישה , שווי הרכישה.
יום המכירה, שווי המכירה וכן נימוקים ואף אם יש השגה על פטורים במידה וקיימים.
" הרואה עצמו מקופח בהחלטת המנהל רשאי, תוך שלושים יום מיום שנמסרה לו ההחלטה, לערור עליה לפני ועדת ערר, ובין היתר לערור על כל החלטה של המנהל בהשתמשו בשיקול הדעת הניתן לו בחוק זה".
ערר ניתן להגיש על כל החלטת מנהל השומה.
הסיכון – ועדת הערר יכולה להקטין , את מס השבח, להשאיר על כנה את החלטת מנהל השומה וכן הועדה בסמכותה להגדיל את השומה.
ערעור:
סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין: "על החלטתה של ועדת ערר ניתן לערער בבעיה משפטית לבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, תוך 45 ימים מיום מתן ההחלטה, או אם ניתנה בהעדר המערער – מיום שנמסרה לו".
