מה זה מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין בישראל. מדובר בהפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הרכישה שלו, לאחר ניכוי הוצאות מסוימות המוכרות על פי חוק. מס זה נגזר מחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, והוא אחד המסים המשמעותיים ביותר בתחום הנדל"ן. (חשוב לציין שזה לא היה תמיד ככה והיה תקופות אומנם קצרות שלא היה מס שבח במדינת ישראל)
מי חייב לשלם מס שבח?
כל מי שמוכר נכס מקרקעין בישראל, כולל דירות מגורים, מגרשים ונכסים מסחריים, עשוי להיות חייב בתשלום מס שבח. עם זאת, ישנם פטורים והקלות שניתן לנצל כדי להפחית או לבטל את החבות במס. ישנם לא מעט מקרים שבהם למרות שאתם חייבים לשלם מס שבח עקב מצב אישי שלכם עסקי או אישי אתם זכאים להקלות, לכן תמיד חשוב לבדוק עם המומחים של מיטב פיננסים בכדי להכיר בהקלות הללו ולחסוך אלפי שקלים.
כיצד מחשבים את מס השבח?
נוסחת החישוב הבסיסית:
שבח = מחיר מכירה – (מחיר רכישה + הוצאות מוכרות)
מרכיבים עיקריים בחישוב:
- מחיר המכירה – המחיר בו נמכר הנכס, כולל תמורה לא כספית אם קיימת.
- מחיר הרכישה – המחיר ששולם בעת קניית הנכס, כולל מס רכישה אם שולם.
- הוצאות מוכרות – הוצאות הקשורות לשיפור הנכס או לשמירת ערכו, כגון שיפוצים, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, היטלים ועוד.
- פחת – אם הנכס שימש להשכרה, ייתכן שיופחת ממנו פחת שנוכה לאורך השנים.
שיעורי המס
שיעור המס הבסיסי על השבח הוא 25% מהרווח הריאלי, כלומר לאחר הפחתת ההוצאות והשפעת האינפלציה. אולם, אם הנכס נרכש לפני 1 בינואר 2014, חישוב המס יהיה מורכב יותר ויתבסס על תקופות שונות של הבעלות. מס שבח במדינת ישראל לא תמיד היה אחיד ואף עודכן לרעה ואף לטובה בתקופות כאלו ואחרות על פני פרוס שנות המדינה, לכן חשוב מאוד להכיר ולדעת מתי המיסים השתנו זה יכול לחסוך הרבה מאוד כסף
מתי משלמים את המס?
תשלום מס שבח נדרש עם ביצוע עסקת המכירה. כלומר, ברגע שנחתם חוזה המכר, יש לדווח על העסקה בתוך 30 יום למיסוי מקרקעין. עם הדיווח, יש לשלם מקדמה על חשבון המס, אלא אם קיימת זכאות לפטור או לפריסת התשלום.
פריסת תשלום המס
החוק מאפשר לפרוס את תשלום המס עד 4 שנים (או לפי מספר השנים שהנכס היה בבעלות המוכר), מה שיכול להפחית את חבות המס השנתית בהתאם למדרגות מס ההכנסה של המוכר.
אילו פטורים קיימים ממס שבח?
1. פטור חד-פעמי במכירת דירת מגורים מזכה
מוכר יכול להיות פטור ממס שבח אם הוא מוכר דירת מגורים יחידה שבבעלותו במשך לפחות 18 חודשים, ולא מכר דירה אחרת בפטור זה בארבע השנים האחרונות.
2. פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה
אם המוכר ירש את הדירה מהורה או מסבא/סבתא, והוא או המוריש עמדו בתנאי הפטור הרגילים, ניתן לקבל פטור ממס שבח.
3. פטור במכירת דירה אחת מתוך שתיים
אם אדם מחזיק בשתי דירות ומוכר אחת מהן כדי להיחשב כבעל דירה יחידה, ניתן לקבל פטור ממס שבח אם ימכור את הדירה השנייה בתוך שנתיים.
4. הקלות ופטורים נוספים
- פטור למכירת נכס שהתקבל בהליך פירוק שיתוף בין בני זוג.
- פטור חלקי או מלא לנכים, עיוורים ומשפחות שכולות.
מתי לא משלמים מס שבח?
- כאשר המכירה מתבצעת בין קרובי משפחה ללא תמורה.
- במקרה של גירושין, אם הנכס מועבר בין בני זוג כחלק מהסכם הגירושין.
- אם נעשה שימוש באפשרות לפריסת מס שבח, כך שהשומה מתאזנת מול הכנסות חייבות במס אחרות.
- אם הינכם בעלי עסק זה יכול לבוא לטובתם במכירת נכס ולכן חשוב מאוד להתייעץ עם המומחים של מיטב פיננסים, אתם לא הולכים לבית משפט בלי עורך דין ולכן אסור למכור נכס מבלי מיטב פיננסים נחסוך לכם המון כסף.
איך ניתן להפחית את תשלום מס השבח?
- ניצול הוצאות מוכרות – הוכחת הוצאות שיפוץ, תיווך ועו"ד.
- פריסת המס – הפחתת חבות המס על פני מספר שנים.
- ניצול פטורים והקלות מס – בדיקת זכאות להטבות מס בהתאם לחוק.
- תכנון מס נכון – היוועצות עם יועץ מס או רואה חשבון מומחה במיסוי מקרקעין.
אז נסכם – מתי משלמים מס שבח – מדריך מקיף 2025
מס שבח הוא גורם משמעותי שיש לקחת בחשבון בעת מכירת נכס נדל"ן. הבנת החישוב, לוחות הזמנים והפטורים האפשריים יכולה לחסוך סכומים ניכרים. לפני כל עסקת מכירה, מומלץ לבצע בדיקה מעמיקה של חבות המס ולהתייעץ עם מומחים בתחום כדי לוודא שאין תשלום מיותר.