פטור ממס שבח המדריך המקיף לשנת 2025

כמו כן קיים גם מס שבח לינארי , חשוב להכיר אותו.
מס שבח ליניארי הוא מנגנון מס המאפשר חישוב מס שבח על רווח הון ממכירת נכס מקרקעין בצורה יחסית לתקופות שונות, תוך התחשבות בשינויים שחלו בחוק עם השנים. מטרתו העיקרית היא להקל על מוכרי דירות מגורים ולמנוע פגיעה בזכויותיהם עקב שינויי חקיקה.

עיקרון הפעולה של מס שבח ליניארי:

1. חלוקה לתקופות :רווח ההון ממכירת הנכס מחולק לתקופות שונות בהתאם למועדי השינויים בחוק מיסוי מקרקעין.
2. חישוב מס נפרד: עבור כל תקופה מחושב מס שבח בשיעור הרלוונטי לאותה תקופה.
3. סכום המס הכולל:  סכום המס הכולל לתשלום הוא סכום המס שחושב עבור כל תקופה בנפרד.

מס שבח ליניארי מוטב:

מס שבח ליניארי מוטב הוא סוג של מס שבח ליניארי המיועד לדירות מגורים בלבד. הוא נועד לפצות על ביטול הפטור ממס שבח שהיה קיים בעבר עבור מכירת דירת מגורים כל 4 שנים.

הטבות במס שבח ליניארי מוטב:

• פטור על התקופה שקדמה לשינוי: המס לא יחול על הרווח שנצבר עד למועד השינוי בחוק.
• מס מופחת על התקופה שלאחר השינוי: שיעור המס על הרווח שנצבר לאחר השינוי יהיה מופחת.

דוגמה:

אדם רכש דירת מגורים בשנת 2000 ומכר אותה בשנת 2024. על פי מס שבח ליניארי מוטב, הוא יקבל פטור ממס שבח על הרווח שנצבר עד לשנת 2014, וישלם מס שבח בשיעור מופחת על הרווח שנצבר משנת 2014 ועד למועד המכירה.

חשיבות מס שבח ליניארי:

מס שבח ליניארי, ובמיוחד מס שבח ליניארי מוטב, מהווה הטבה משמעותית למוכרי דירות מגורים. הוא מאפשר להם לחסוך סכומי כסף משמעותיים בתשלום מס שבח, ומקל על מכירת דירות מגורים.

חשוב לדעת:

• כיצד מתבצע חישוב מס שבח ליניארי :

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מכיר בהוצאות מסוימות שהוציא המוכר, ומאפשר לנכות אותן מסכום השבח. בכך ניתן להקטין את השבח נטו ובהתאם את החבות במס השבח. יש להצמיד את גובה ההוצאות לגובה מדד המחירים ביום המכירה.

במקרה שכל השבח התקזז עם ההוצאות (כלומר לא התקיים רווח נקי), אין צורך לבקש פטור ממס שבח בעילה ספציפית.

אילו הוצאות מוכרות לצורך קיזוז מס שבח לינארי?

• יש לשמור את כל הקבלות בגין ההוצאות שהוצאו, לדוגמא, שיפוץ, התקנת מזגנים ויוצ"ב.
• הוצאות השבחה (שיפוצים).
• אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הנכס.
• דמי תיווך ברכישה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
• דמי תיווך במכירה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
• שכ"ט עו"ד.
• שכ"ט שמאי מקרקעין ושכ"ט מודד מוסמך.
• הוצאות ריבית ריאלית על הלוואה שנלקחה לצורך רכישה או השבחה של המקרקעין (למשל משכנתא).
• סכומים ששולמו כהיטל השבחה.
• הוצאות בשל הליכי השגה, ערר וערעור (למשל בהליכי השגה על שומת היטל השבחה).

דוגמא לחישוב מס שבח לינארי:

דוגמה

• אדם רכש דירה בשנת 2015 בסכום של 2 מיליון ₪, ומכר אותה ב-2020 בסכום של 2.5 מיליון ₪. בין מועד הרכישה למועד המכירה עלה המדד ב-5%, כלומר מחיר הקניה הריאלי הוא 2.1 מיליון ₪. השבח הריאלי על הדירה הוא 400,000 ₪.
• האדם אינו זכאי לפטור ספציפי ממס שבח.
• עם זאת, לפני מכירת הדירה האדם ביצע שיפוץ כולל בדירה בסכום של 100,000 ₪, וכן שילם עמלת תיווך כוללת בסכום של 40,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום של 60,000 ₪, כך שסך ההוצאות המוכרות הוא 200,000. נניח כין מועד שבו הוציא את ההוצאות הלו ועד מועד מכירת הדירה, המדד עלה ב-1%. השווי הריאלי של ההוצאות הוא 202,000 ₪.
• יש להפחית מן השבח הריאלי שסכומו כאמור הוא 400,000 ₪ את שווי ההוצאות הריאלי שסכומו הוא 202,000 ₪.
• לכן, השבח נטו הוא 198,000 ₪, מתוכו מס השבח הוא 25%. כלומר, האדם ישלם 49,500 ₪.

לכן, חשיבות הבנת מס שבח ליניארי הוא כלי חשוב המאפשר חישוב מס שבח הוגן ומקל על מוכרי דירות מגורים והבנת עקרונות הפעולה שלו