הפתרון לגיוס הון מהנכס הקיים שרוב הישראלים לא מכירים

*6482

בעלי נכסים רבים בישראל יושבים על מכרה זהב פוטנציאלי מבלי לדעת זאת. בין אם אתם זקוקים לסכום כסף גדול לשיפוץ מאסיבי, לסגירת הלוואות יקרות, לעזרה לילדים ברכישת דירה או לכל מטרה אחרת, ייתכן שהפתרון נמצא ממש מתחת לאף שלכם – בנכס הקיים. משכנתא דרגה שנייה היא כלי פיננסי חכם ועוצמתי שמאפשר 'לשחרר' הון הכלוא בנכס שלכם, אך מורכבות התהליך גורמת לרבים לפספס אותו. ב'מיטב פיננסים' אנו מתמחים בניווט הסבך הבירוקרטי והפיננסי כדי להבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר, בלי טעויות יקרות.

מהי משכנתא דרגה שנייה ולמי היא בדיוק מתאימה?

לפני שצוללים לפרטים, חשוב להבין את הרעיון הבסיסי. אם כבר יש לכם משכנתא על הנכס, הבנק שלקחתם ממנו את ההלוואה הוא הנושה הראשון בתור במקרה של מימוש הנכס – הוא נמצא ב'דרגה ראשונה'. משכנתא דרגה שנייה היא הלוואה נוספת שאתם לוקחים כנגד אותו נכס, כאשר הגוף המלווה החדש (שיכול להיות הבנק הקיים, בנק אחר או גוף חוץ-בנקאי) נרשם כנושה ב'דרגה שנייה'. המשמעות היא שהסיכון שלו מעט גבוה יותר, ולכן התנאים והתהליך שונים.

מתי זה הפתרון הנכון והחכם עבורכם?

פתרון זה אינו מתאים לכל אחד, אך במצבים מסוימים הוא יכול לשנות את כללי המשחק הפיננסיים שלכם. הנה כמה תרחישים נפוצים שבהם לקוחותינו ב'מיטב פיננסים' נעזרים בכלי זה:

• 🏡 שיפוץ מקיף או הרחבת בנייה: במקום לקחת הלוואה קטנה ויקרה, ניתן לממן פרויקט גדול בתנאים נוחים יחסית.
• 🔄 איחוד הלוואות: אם צברתם מספר הלוואות עם ריביות גבוהות (כרטיסי אשראי, הלוואות מהירות), ניתן לאחד את כולן להלוואה אחת גדולה עם ריבית נמוכה משמעותית והחזר חודשי נמוך יותר.
• 👨‍👩‍👧‍👦 עזרה לילדים: גיוס הון עצמי כדי לסייע לילדים לרכוש את דירתם הראשונה, מהלך שהופך נפוץ יותר ויותר.
• 💰 השקעה או הזדמנות עסקית: מינוף הנכס הקיים כדי לרכוש נכס נוסף להשקעה או כדי להזניק עסק חדש.
• 🎓 מימון מטרות גדולות: תשלום על לימודים אקדמיים יוקרתיים, רכישת רכב חדש או מימון אירוע משפחתי גדול מבלי להיכנס למינוס.

משכנתא דרגה שנייה מול חלופות: מה הכי משתלם?

כדי לקבל החלטה מושכלת, חובה להשוות את האפשרות של משכנתא מדרגה שניה לחלופות המימון הנפוצות. ההבדלים בריביות, בתקופות ההחזר ובגמישות יכולים להסתכם בעשרות ומאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. הכנו עבורכם טבלת השוואה מפורטת שתעשה סדר בדברים. שימו לב, הנתונים הם להמחשה בלבד ודורשים ייעוץ אישי.

השחקנים המרכזיים: בנקים מול גופים חוץ-בנקאיים

אחד ההיבטים המבלבלים ביותר עבור הלווה הממוצע הוא ההבנה ממי בכלל ניתן לבקש הלוואה כזו. השוק מתחלק לשני סוגי שחקנים עיקריים, ולכל אחד יתרונות וחסרונות. ב'מיטב פיננסים' אנו עובדים עם כל הגופים ומכירים את הדקויות של כל אחד, מה שמאפשר לנו להתאים לכם את הפתרון האופטימלי.

האפשרות הבנקאית: מוכרת אך לא תמיד זמינה

הבנקים למשכנתאות מציעים הלוואות מדרגה שנייה, אך לעיתים קרובות יעדיפו להציע לכם למחזר את כל המשכנתא הקיימת ולהגדיל אותה. הסיבה היא שהם מעדיפים להיות הנושה היחיד והראשון בדרגה. קבלת אישור מהבנק שלכם או מבנק אחר דורשת עמידה בקריטריונים נוקשים, אך עשויה להניב ריביות אטרקטיביות. התהליך ידרוש את הסכמת הבנק למשכנתאות (בעל השעבוד הראשון) לרישום שעבוד נוסף.

האפשרות החוץ-בנקאית: גמישות עם תכנון נכון

גופים פיננסיים מוסדיים כמו חברות ביטוח וחברות אשראי הפכו לשחקנים דומיננטיים בשוק זה. הם מציעים גמישות רבה יותר בתנאי הקבלה ובמטרות ההלוואה. חשוב להדגיש: לא מדובר ב'שוק אפור', אלא בגופים גדולים ומפוקחים. הריביות עשויות להיות מעט גבוהות יותר מאשר בבנק, אך הגמישות והנכונות לאשר את ההלוואה הופכות אותם לאופציה מצוינת במקרים רבים. כאן, ליווי מקצועי הוא קריטי כדי להשוות נכון בין ההצעות ולהבין את כל האותיות הקטנות.

תהליך קבלת משכנתא דרגה שנייה: המדריך המעשי שלב-אחר-שלב

התהליך עלול להיראות מרתיע, אך כ שמפרקים אותו לשלבים ברורים, הוא הופך לבר-ביצוע, במיוחד עם ליווי מקצועי. הנה מפת הדרכים שאנו ב'מיטב פיננסים' מנווטים עבור לקוחותינו:

1. שלב 1: אבחון ובדיקת היתכנות. זהו השלב החשוב ביותר. אנו מנתחים את הצורך שלכם, שווי הנכס, יתרת המשכנתא הקיימת וההכנסה הפנויה, ומעריכים מהו סכום ההלוואה הריאלי שניתן לקבל ובאילו תנאים.
2. שלב 2: הכנת התיק ואיסוף מסמכים. אנו מספקים לכם צ'ק-ליסט מדויק של כל המסמכים הנדרשים: תעודות זהות, תלושי שכר/שומה לעצמאי, דפי חשבון בנק, נסח טאבו עדכני, ואישור יתרות לסילוק מהמשכנתא הקיימת.
3. שלב 3: מכרז ריביות והגשת בקשות. היתרון המרכזי בעבודה איתנו – אנחנו פונים למספר גופים במקביל, בנקים וחוץ-בנקאיים, ומנהלים עבורכם 'מכרז ריביות' כדי להשיג את ההצעה התחרותית והטובה ביותר.
4. שלב 4: אישור עקרוני ושמאות. לאחר קבלת אישור עקרוני מהגוף המלווה, נתאם הגעת שמאי מטעמו להערכת שווי הנכס. הערכת השמאי קובעת סופית את גובה ההלוואה המאושר.
5. שלב 5: ביטחונות וחתימות. שלב זה כולל חתימה על מסמכי ההלוואה מול עורך דין, רישום הערת אזהרה נוספת בטאבו לטובת המלווה, והסדרת ביטוח חיים וביטוח מבנה כנדרש.
6. שלב 6: קבלת הכסף! לאחר השלמת כל הביטחונות, הגוף המלווה מעביר את סכום ההלוואה ישירות לחשבון הבנק שלכם.

עלויות, סיכונים ומה שחשוב לדעת לפני שחותמים

שקיפות היא ערך עליון עבורנו ב'מיטב פיננסים'. חשוב שתכירו לא רק את היתרונות אלא גם את העלויות הנלוות והסיכונים הכרוכים בתהליך.

לא רק ריבית: העלויות שמסתתרות בתהליך

• דמי פתיחת תיק: עמלה חד-פעמית לגוף המלווה.
• עלות שמאי: תשלום עבור הערכת השווי של הנכס (כמה מאות עד אלפי שקלים).
• שכר טרחת עורך דין: עבור ניסוח ואימות מסמכי השיעבוד.
• אגרות רישום: תשלום עבור רישום הערת האזהרה בטאבו/רמ"י.
• ביטוחים: הרחבת פוליסות ביטוח החיים והמבנה הקיימות או פתיחת חדשות.

הסיכונים שחייבים להכיר ולנהל נכון

הסיכון המרכזי והברור ביותר הוא שהנכס שלכם משועבד פעם נוספת. אי עמידה בהחזרי ההלוואה עלולה, במקרה קיצון, להוביל להליכי מימוש הנכס על ידי אחד המלווים. לכן, חיוני לבצע תכנון פיננסי קפדני ולוודא שההחזר החודשי המשולב (של שתי המשכנתאות) תואם את יכולת ההחזר שלכם לאורך זמן. תכנון כזה הוא חלק בלתי נפרד מהשירות שלנו.

שאלות נפוצות בנושא משכנתא מדרגה שנייה

כמה כסף אוכל לקבל במשכנתא דרגה שנייה?

הסכום תלוי בשלושה גורמים עיקריים: שווי הנכס כפי שיוערך על ידי שמאי, יתרת המשכנתא הקיימת שלכם, והמדיניות של הגוף המלווה. ככלל, רוב הגופים מאפשרים להגיע לשיעור מימון (LTV) כולל של 50% עד 70% משווי הנכס. לדוגמה: אם הנכס שלכם שווה 2,000,000 ₪ ויתרת המשכנתא הראשונה עומדת על 800,000 ₪, תוכלו לקבל הלוואה נוספת של עד כ-600,000 ₪ (בהנחת LTV של 70%, שהם 1,400,000 ₪, פחות 800,000 ₪ קיימים).

האם אפשר לקחת משכנתא דרגה שנייה מהבנק שבו נמצאת המשכנתא הראשונה?

בהחלט, ולעיתים זה אף מקל על התהליך הבירוקרטי. עם זאת, אל תניחו שזו בהכרח האפשרות הטובה ביותר. הבנק שלכם עשוי להעדיף להציע לכם מיחזור מלא של ההלוואה, מה שלא תמיד משתלם אם יש לכם תנאים מעולים במשכנתא המקורית. חובה לבצע סקר שוק מקיף ולהשוות את הצעת הבנק שלכם להצעות מגופים אחרים. זה בדיוק התפקיד שלנו – למצוא עבורכם את העסקה הטובה ביותר בשוק, ללא העדפות.

האם אני חייב יועץ משכנתאות לתהליך כזה?

החוק אינו מחייב זאת, אך מומלץ בחום. תהליך של משכנתא מדרגה שנייה מורכב משמעותית מלקיחת משכנתא רגילה. הוא כולל משא ומתן מול גופים שונים (שלעיתים יש להם אינטרסים מנוגדים), הבנה מעמיקה של מושגים משפטיים ופיננסיים, והתמודדות עם בירוקרטיה סבוכה. ליווי של יועץ מומחה מ'מיטב פיננסים' לא רק חוסך לכם זמן וכאב ראש, אלא יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים באמצעות השגת ריביות טובות יותר ומניעת טעויות יקרות.

סיכום: איך לקבל את ההחלטה הנכונה?

משכנתא דרגה שנייה היא כלי פיננסי אדיר שיכול לפתוח בפניכם אפשרויות רבות. עם זאת, כפי שראיתם, מדובר בהחלטה מורכבת עם השלכות ארוכות טווח. ההבדל בין עסקה מצוינת שתשרת אתכם היטב לבין עסקה בינונית שתעלה לכם ביוקר, טמון בפרטים הקטנים, במשא ומתן ובהבנה עמוקה של השוק. אל תתמודדו עם זה לבד. שיחת ייעוץ קצרה איתנו יכולה לחסוך לכם המון.

*6482

אנו מזמינים אתכם לפנות לצוות המומחים של 'מיטב פיננסים' לבחינת האפשרויות שלכם. בין אם אתם זקוקים למימון או מתכננים את עתידכם הכלכלי, אנו מציעים שירותי הנהלת חשבונות לעצמאים ושירותים פיננסיים נוספים. למידע מורחב על פתרונות מימון, בקרו בדף ייעוץ משכנתא.