החזרי מס שבח
מס שבח – מהו? איך מקבלים החזר? מתי מקבלים פטור מתשלום המס? מחשבון מס שבח, החזר מס שבח, מדרגות מס שבח מעודכנות וחישוב מס שבח – כל מה שצריך לדעת שנת 2025
עד לשנת 2014, מרבית מוכרי הדירות בישראל נהנו מפטורים רחבים ממס שבח, שאפשרו מכירה ללא תשלום מס. אך בעקבות רפורמה משמעותית שבוצעה באותה שנה, צומצמו הפטורים, והוגדרה מחדש אוכלוסיית החייבים בתשלום המס. אחד השינויים המרכזיים היה ביטול הפטור המוחלט למכירה כל ארבע שנים, והחלת מנגנון חישוב מורכב יותר.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין, המחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה של הנכס, בתוספת הצמדות למדד וניכוי הוצאות כגון שכר טרחת עורך דין, עמלת תיווך (עד 2% משווי הנכס), עלויות שיפוץ, מס רכישה והוצאות נוספות. שיעור המס עומד על 25% מהרווח נטו.
דוגמא לחישוב מס שבח
נניח שרכשתם דירה במיליון ש"ח ומכרתם אותה ב-1.5 מיליון ש"ח. רווח ההון הברוטו הוא 500 אלף ש"ח. מהסכום הזה יש לנכות הוצאות שונות כמו שכר טרחת עורך דין, עמלת תיווך, עלויות שיפוץ, ומסים נוספים. למשל, אם הוצאות ההשבחה עומדות על 200 אלף ש"ח, הרווח הנקי יהיה 300 אלף ש"ח בלבד. המס המחושב, שהוא 25% מהרווח הנקי, יעמוד על 75,000 ש"ח. חשוב לזכור שחישוב זה תלוי באישור ההוצאות שהוגשו ובמועד הרכישה והמכירה של הנכס.
השינויים ברפורמת 2014
הפטור לדירה יחידה
מי שמחזיק בדירה יחידה מזכה יהיה זכאי לפטור ממס שבח אם החזיק בדירה לפחות 18 חודשים לפני מכירתה. במקרה שיש למוכר זכויות מזעריות (עד שליש) בנכס נוסף, ניתן עדיין ליהנות מפטור זה.
חישוב ליניארי לדירה שנייה ומעלה
במכירת דירה נוספת, המס יחושב באופן ליניארי: הרווח שצבר הנכס עד שנת 2014 פטור ממס, בעוד הרווח שנצבר לאחר מכן חייב במס בשיעור 25%.
פטור לדירה בירושה
מכירת דירה שהתקבלה בירושה פטורה ממס שבח בתנאי שהיורש הוא צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה יותר מדירה אחת במועד פטירתו.
פטור במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה אחת
ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה אחת בתנאי שמחיר הדירה החדשה עולה על 75% משווי שתי הדירות הנמכרות, והן נמכרות בהפרש של עד 12 חודשים זו מזו.
מס שבח בפרויקטי תמ"א 38
תמ"א 38/1
פטור ממס שבח ניתן על רווחים מהשבחת הנכס במסגרת פרויקטים של תמ"א 38/1, בתנאי שהתמורה ניתנה בשירותי בנייה ולא במזומן.
בפרויקטים אלו, מדובר בדרך כלל בחיזוק ושדרוג מבנים ישנים שאינם עומדים בתקני רעידות אדמה. הפטור חל על זכויות הבנייה הנמכרות ליזם, בתמורה לשיפורים בנכס כמו הוספת ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית ושיפוץ חזיתות. יש להקפיד על הגשת מסמכים המוכיחים שהתמורה ניתנה בשירותי בנייה בלבד.
תמ"א 38/2
בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), אין פטור ממס שבח אלא במקרים מוגדרים, כמו תוספת לדירה שאינה עולה על 25 מ"ר.
במקרה זה, החוק מאפשר הקלות מסוימות, אך הן מוגבלות. לדוגמה, אם הדירה החדשה הנבנית במסגרת הפרויקט אינה חורגת מערכה המקורי של הדירה שנהרסה בתוספת שווי זכויות הבנייה, ניתן לקבל פטור יחסי או מלא ממס שבח, בכפוף לתנאים שנקבעו.
כמה סיפורי הצלחה!
נזכיר, כי מוכר שמלאו לו 60 שנים ויותר זכאי לניצול מדרגות המס הנמוכות ביותר על השבח החל משיעור מס של 10% ולכן למוכרים כאמור, פריסת השבח עשויה להיות משמעותית יותר.
הזכאות לפריסת שבח המקרקעין מותנית בהגשת דוחות מס לשנות המס לגביהן מבוקשת פריסת השבח
לכן תנו למומחים שלנו לעבוד בשבילכם:
- ממלאים מול הנציגים שלנו טופס בדיקת התכנות.
- מקבלים אישור ראשוני עם סיכוי של למעלה מ 90% להחזר.
- חותמים על ייצוג מול החברה
- מכאן לאחר קבלת הייצוג מול מס הכנסה יפנה אליכם מנהל תיק לקוח (רואה חשבון או יועץ מס בכיר)
ויעבור אתכם על התיק שלכם – במידה וחסרים לנו מסמכים תעבירו לנו בהקדם האפשרי בכדי שנוכל להגיש כמה שיותר מוקדם את הבקשה להחזר - תקבלו הודעה על החזרים שמגיעים גם מצד מנהל תיק הלקוח וגם מכתב רישמי של מס הכנסה
- תקבלו כסף ישירות לחשבון הבנק שלכם
- ורק אז תשלמו לנו את המגיע לנו על העבודה
עוד כמה סיפורי הצלחה!
נ.ב
אנו כל כך בטוחים במקצועיות שלנו וביכולות שלנו ככה שאתם לא משלמים לנו כלום עד לרגע שקיבלתם כסף לחשבון הבנק
**לקוחות אשר יש להם חובות במס הכנסה שימו לב – מס הכנסה מקזזים את כלל החובות מההחזר שמגיע – אנחנו לא קשורים לזה ולא נוכל להשפיע וזה לא קשור לתשלום מס שבח המגיע לנו על עבודתנו**
כיצד מחשבים מס שבח?
רשות המיסים מספקת מחשבון מס שבח, כלי אינטראקטיבי המאפשר לחשב את המס המשוער על עסקת מקרקעין. מחשבון זה דורש הזנת נתונים כמו עלות רכישת הנכס, מועד הרכישה, הוצאות שיפוץ והשבחה, מועד המכירה, ודמי תיווך. על בסיס נתונים אלו, המחשבון מבצע הערכה מדויקת יחסית של סכום המס הצפוי. בנוסף, ניתן להיעזר במחשבון גם לצורך בדיקה מוקדמת לפני ביצוע עסקה, כדי לתכנן מראש את היבטי המיסוי ולהבין את ההשלכות הכלכליות של העסקה.
דיווח ותשלום מס שבח
לאחר מכירת הנכס, על המוכר לדווח לרשות המיסים על פרטי העסקה תוך 40 יום ממועד המכירה. הדיווח מתבצע באמצעות טופס 2990, הכולל את פרטי הנכס, סכום התמורה, הוצאות רלוונטיות ואת חישוב המס. בנוסף, יש להגיש את טופס 7002 שמספק מידע על ההוצאות המוכרות. תשלום המס עצמו צריך להתבצע תוך 60 יום ממועד החתימה על ההסכם. מומלץ לבצע את הדיווח באופן מדויק ולצרף את כל האישורים הרלוונטיים כדי למנוע עיכובים או קנסות מצד רשות המיסים.
החזרי מס שבח
מוכרי נכסים שגילו כי שילמו מס שבח גבוה מהנדרש זכאים לבקש החזר מס. תהליך זה מתבצע באמצעות אתר רשות המיסים, שבו ניתן לבדוק זכאות להחזר על בסיס פרטי העסקה. אם קיימת יתרת זכות, ניתן להגיש בקשה להחזר בהתאם להנחיות. מומלץ לשמור על תיעוד מלא של ההוצאות שהוגשו לחישוב המס ולפעול מול רשות המיסים לקבלת ההחזר במהירות וביעילות.
סניפי מס שבח ברחבי הארץ
לכל אזור בארץ יש סניף מס שבח שמטפל בו, בסניפים אלו ניתן לקבל מידע , להבין את הזכויות ולקבל הכוונה מאוד בסיסית איפה אתם עומדים ומה עליכם לעשות , חשוב לזכור שמדינת ישראל מאז ומתמיד עובדת בשיטת מצליח והמטרה של מדינת ישראל היא להוציא ממכם כסף ולא להחזיר לכם כסף אך ישנם לא מעט מקרים שאתם תצרכו להגיע לסניפי מס שבח ברחבי הארץ , אנחנו במיטב פיננסים החלטנו להנגיש לכם את כל סניפי מס שבח בישראל ולתת לכם את המידע הכי עדכני ונגיש כולל הכוונה ישירות לסניפים כולל טלפונים וכל מה שאתם צריכים בכדי לקבל מענה ישירות ממס שבח באזור הרלוונטי לכם – כנסו לבלוג הפיננסי וחפשו את הכתבה סניפי מס שבח.
סיכום
מס שבח, שבעבר היה נחשב מס נדיר ביישומו, הפך למס משמעותי במכירת דירות בישראל. מומלץ לבדוק לפני המכירה האם אתם זכאים לפטור, לתכנן את המיסוי בצורה מיטבית ולשמור תיעוד של כל ההוצאות הקשורות לנכס. בנוסף, יש לבחון אפשרות להחזר מס במקרים רלוונטיים.